Dopisy ve schránce
Jste vlastníkem orné půdy a do schránky vám pravidelně chodí dopisy na „výhodnýˮ odkup vašeho pozemku? Co dělat v takovém případě, když nic neprodáváte? Jak zjistit pravou hodnotu vaší orné půdy a nenaletět podvodným dopisům? O tomto tématu jsem se bavil s Gabrielou Kletečkovou. Úspěšná realitní makléřka a majitelka realitní kanceláře GK Reality má v této oblasti hluboké zkušenosti.
Jak se člověk dostane k tomu, že vlastní ornou půdu?
Většinou je to tak, že člověk tu ornou půdu zdědí, nechá to být a řekněme, že zapomene. Časem mu však do schránky přijde dopis na odkup orné půdy a tím se mu to všechno připomene. Samozřejmě dopisy nechodí na všechny pozemky, které ten daný člověk vlastní, ale ty dopisy chodí na ty nejzajímavější pozemky.
Jak se dá zjistit, že jsem vlastníkem orné půdy? Kolik toho vlastně mám a kde?
V první řadě je potřeba si dojít na katastr nemovitostí a tam podle občanky a rodného čísla dostaneš úplný přehled všeho, co vlastníš.
Řešila jsi něco takového v poslední době? Že někdo dostal takový dopis?
Řešila. Klient mě oslovil, že mu chodí 3x nebo 4x do roka dopisy a že vlastně vůbec neví, co s tím má dělat. Nakonec jsme to zdárně vyřešili.
Klient se na tebe obrátil, že dostal tento dopis. Co jste dělali potom? Jaký byl další postup?
Nejdřív jsem klienta poslala na katastr nemovitostí, aby mu podle občanky a rodného čísla vyjeli všechno co vlastní. Vzala jsem si od něj všechny tyto materiály, listy vlastnictví a začala jsem na katastru studovat všechny pozemky dopodrobna. Měl asi tři listy vlastnictví a vše bylo různě rozkouskované. Pozemky jsem si rozdělila do tří skupin. První, tu ornou půdu, kde to bylo blízko k rodinné zástavbě, tak jsem si zařadila do skupiny potencionálních stavebních pozemků. Další skupinu představovala orná půda, která byla pohromadě jako velký celek. Poslední skupina byla neplodná půda a prakticky bez bonity. Jedná se o příjezdové cesty, pole, kousek lesíka, příkopy apod.
V případě té poslední skupiny, tedy půdy, na které se nedá nic pěstovat. Co se dá s takovou půdou dělat?
Ornou půdou se zabývám přibližně pět let a přišla jsem na to, že takovou půdu je nejlepší prodat zemědělcům, kteří jsou schopni za takovou půdu nabídnou nejvyšší částku. Mají na to tabulky. Třeba za louku, kde mi všichni klienti nabízeli třeba 15 Kč za metr čtvereční, tak oni mi nabídli 24 Kč za metr čtvereční.
Místní zemědělské družstvo. Je to státní nebo soukromý subjekt?
Jedná se o soukromé subjekty. Dneska už to státní subjekty nejsou. Většinou vystupují pod nějakým jménem společnosti, která chce samozřejmě pořád na té půdě hospodařit.
Gabrielo, co se týká vývoje tržních cen orné půdy. Jak moc stoupá tržní cena orné půdy? Je to dobrá investice?
Tržní cena orné půdy měla stoupající tendenci a až teď v roce 2018 se ten růst nejvíce zpomalil. Ceny rostly hodně v roce 2014 a největší nárůst byl v roce 2016. Teď se to zastavilo a má to nejpomalejší růst.
Co určuje cenu orné půdy? Je to dáno lokalitou?
Ano, je to dané lokalitou a také hodně záleží na tom, jaká je bonita půdy, tedy kvalita půdy. Podle té lokality a bonity je určena tržní cena. Mezi dobré lokality pro koupi orné půdy patří některé oblasti Prahy, Mladoboleslavsko, Kolínsko, Haná. Tam je velice dobrá bonita půdy. Dalším důležitým faktorem, při určování ceny za ornou půdu, je její velikost. Lépe se prodává větší celek orné půdy než více malých celků.
Kdo si většinou kupuje ornou půdu? Co to jsou většinou za lidi?
Například teďka naposledy u toho Pelhřimova, tak to koupil klient z Prahy, který to chtěl mít jako dlouhodobou investici.
Takže nechtěl nic pěstovat?
Ne, nechtěl. Vyloženě na tom Pelhřimovsku to kupuje a ukládá si tam svoje peníze do orné půdy. Někdo radši investuje do orné půdy než do bytu. O byt se musím starat, do bytu i rodinného domu musíme dávat investice, opravovat a jsou kolem toho velké starosti. Půdu koupíš a vůbec se o ní nestaráš. Nezemědělští investoři v tom mají uložené peníze a tu půdu pronajímají.
Když se na tebe někdo obrátí s tím, že dostal podobný dopis a potřebuje s tím poradit. Je možné ti zavolat a zeptat se tě na to, jak s tím naložit?
Samozřejmě. Určitě ho nasměruju a ráda každému poradím. Ale taky ho připravím na to, že pokud těch pozemků má víc, tak je potřeba nad tím strávit spoustu času. Dělám to vlastně tak, že si všechno projdu, všechny pozemky si rozdělím do těch tří skupin a sama se vydám do té dané oblasti. Potřebuji vědět, kde to leží a jak to tam vypadá. Také si dojdu na stavební a na obecní úřad. Například teďka naposledy jsem vlastně zjistila, že jeden ten pozemek byl stavební. Klient z toho byl velice šťasten, protože to nečekal. Dokonce se to v minulosti snažil zjistit sám a nikdo mu neřekl, že z toho bude stavební pozemek.
Takže pouze z toho výpisu na katastru to nejde poznat?
Ne, nejde, protože všechno je označené jako orná půda.
Kdo mi to teda řekne?
Musíš mít předem připravené otázky a ptát se na konkrétní pozemek. Osobně se neptám úředníků na nějaký pozemek, který je někde v lánech nebo na ostatní plochu, která je bez bonity, protože kdybych se úředníků ptala na každý pozemek, tak by na mě neměli čas. Neměli by na mě celý den. Ono se to nezdá, ale než si to proklikám, tak na tom strávím pár dnů. Ono to není tak, že to mám hotové za hodinku. Je to spoustu hodin vyhledávání, než vůbec někam vyjedu. Většinou vyjíždím v úřední hodiny, abych všechny zastihla a občas si domluvím schůzku rovnou se starostkou, aby tam doopravdy byla. Takže se i dokonce objednávám.
Stalo se někdy, že majitel nevěděl, že jeho orná půda je vlastně stavební pozemek?
To se mi stalo zrovna nedávno. Jeden ten pozemek byl na listu vlastnictví uveden jako orná půda, ale v katastrálním území té dané obce to byl stavební pozemek. Je potřeba udělat si tu podrobnou analýzu, na které já doopravdy strávím spoustu dnů. Když přibližně vidím, že je to blízko obce, tak je hodně pravděpodobné, že by to mohl být stavební pozemek nebo stavební pozemek do budoucna. V tomto konkrétním příkladě jsem přišla na to, že jeden ten pozemek z té orné půdy je už stavební. Jela jsem se tam podívat a zjistila jsem, že ten pozemek nebyl úplně tak lukrativní. Šíře pozemku byla jen 12 metrů a byla to taková dlouhá nudlička. Když si to vezmeme, tak stavět od sousedů se může 2,5 metrů z jedné a z druhé strany, takže na stavbu by zbylo jen 7 metrů. To je strašně málo na stavbu domu. Nejlepší, co bude, tak oslovit sousedy, jestli někdo nemá zájem si svůj pozemek rozšířit. V téhle situaci je to úplně nejlepší.
Jak to dopadlo?
Musela jsem vypátrat sousedy. To je zase další věc, se kterou si člověk musí dát další práci. Musela jsem vypátrat komu patří ta půda okolo. Bylo to stále ještě pole, na kterém se nezačalo stavět. Tyto informace se dají získat z listu vlastnictví, kde je uvedeno parcelní číslo a podle parcelního čísla se dá zjistit, komu patří ta daná adresa.
Takže jsi musela vypátrat ty majitele okolních pozemků?
Ano, musela jsem vypátrat majitele. Jeden majitel byl doma a nabídl mi za tento pozemek velice nízkou částku, kterou jsem odmítla. Dalšího klienta jsem doma nezastihla, protože na té adrese nebydlel. Nakonec se mi na něj podařilo sehnat kontakt přes obecní úřad. A dopadlo to tak, že ten pán byl strašně rád, že jsem ho oslovila a nabídl nám takovou částku, že prodávající byl strašně spokojen. Za domem zbylo nějakých 4500 metrů čtverečních orné půdy, ale takové té ostatní, neplodné půdy, kterou nikdo nechtěl. Napadlo mě oslovit místní družstvo, které kousíček od toho hospodaří, a to si tu půdu odkoupilo.
Nezemědělští investoři by nám za to takovou částku nezaplatili, a proto je potřeba udělat důkladnou analýzu a ty pozemky pečlivě rozdělit. Je potřeba z toho získat co nejvíc. Nebudu to prodávat jenom jednomu. To si myslím, že není úplně dobře. Je potřeba mít více potencionálních zákazníků a dostat co nejvyšší částku.
Všechny strany byly s tímto obchodem moc spokojené. Klient to vůbec nečekal. Myslel si, že má ornou půdu, za kterou mu v dopisech nabízeli od 100.000 Kč do 140.000 Kč.
